汉阳铁厂诞生于1890年，是由晚清四大名臣之一的张之洞创办，是中国第一家钢铁企业。对于中国的重工业发展来说，意义重大。
汉阳铁厂于 1890 年动工建设，为配合钢铁生产及附属产品的制造，张之洞在汉江十里沿岸筹建汉阳兵工厂、火药厂、官砖厂和针钉厂等，建立十里工业长廊。1893年，汉阳铁厂投产，1894 年兵工建成厂投产。
1908 汉阳铁厂与大冶铁矿与萍乡煤矿合并成立汉冶萍煤铁厂矿股份有限公司，变成官督商办。1911 年到 1914 年辛亥革命和第一次世界大战短暂促进了汉阳铁厂的钢铁和军工发展。但是，随着后期财政亏损，使汉阳铁厂在 1924 年全面停产。1927到 1937 年工厂荒废，后卢沟桥事变，汉阳铁厂(包括兵工厂和火药厂)全部西迁重庆。1938 年，武汉沦陷日本接管汉冶萍公司，汉阳铁厂曾为日本短暂服役直至抗战胜利 1949 年新中国成立。
从 1953 年开始，我国制定“第一个五年计划”。汉阳铁厂原址被夷为平地，兴建起武汉第二印染厂、一棉集团和特种汽车制造厂。在原汉阳铁厂西侧的火药厂遗址上建立汉阳钢厂和汉阳轧钢厂。1979 年，两厂合并称汉阳钢厂，1985 年，其划归武汉钢铁公司，实现了汉阳铁厂的历史性传承。直至 1993 年左右，随着国企改制、退二进三等政策逐步推进，加上钢铁产能过剩等综合原因，汉阳铁厂开始出现半停产现象，大批职工下岗。1994 年是汉阳铁厂投产的 100 周年，欧洲卢森堡大公国在武汉举办了展览，纪念卢森堡对武汉汉阳铁厂的援建。此次事件直接推动了武钢公司自主筹建张之洞与汉阳铁厂博物馆。由于卢森堡事件的推动，汉阳钢厂实质完成了汉阳铁厂的物质和精神的传承。
2000 年，武汉市土地储备制度正式运行，土地资产运作上升至新的平台，加上土地级差地租效应和房地产开发的影响，城市二环内工业企业开始规模化的腾退更新，“退二进 R”成为普遍方式。汉阳钢厂地块及汉阳铁厂遗址地块便位于城市二环线内，紧邻火车干线并且滨江滨湖，区位优势得天独厚，因此各利益主体在此地块的空间博弈可谓愈演愈烈。前期主要是政府、工业遗产产权人与公众三方的博弈，后期以第三方企业、工业遗产产权人和政府三方的博弈。
此阶段政府希望对武汉钢铁公司给予补偿，收回南北厂区全部划拨土地，完成厂区的外迁。汉阳铁厂本身与因为市场钢铁产能过剩难以为继续，也希望获得土地收益对企业职工进行安置并实现厂区的搬迁。
2006 年，原本汉阳铁厂与政府具有达成协议的意向。但是，以原企业职工顾必阶领导的保护团体主张整体保护汉阳铁厂南厂区，通过主办和参与各种活动与会议，引发了媒体、政府和学术专家对汉阳铁厂工业遗产保护的关注。最终，使南部片区得以保留。
北部厂区被政府纳入拆迁范围。2007年，通过拍卖方式出让给房地产开发滨江住宅(华润置地)，北部滨江厂区被迅速拆除完成土地整理。
汉阳铁厂南厂区，同年顺利停产并搬迁。武钢选择将剩下的建筑自主更新为琴台钢材市场，利用原高大厂房转型为物流仓储，解决了部分职工再就业的问题。至此，汉阳铁厂的土地被大部分出让给房地产开发商。
这个过程中，主要是政府与武钢公司的博弈。政府的利益诉求是，城市产业退二进三，实现武钢汉阳铁厂片区的搬迁改造。而武钢公司的诉求是改变汉阳铁厂亏损的局面，安置可能需要再就业的职工实现产业转型。因此，通过土地收益改变现状局面，成为两个核心利益者的必然选择。北部厂区在这个过程中被夷为平地，而南部厂区由于受到公众影响，最终没有被土地收储，武钢则进而选择了“非正式更新”。
2010 年左右，武汉市政府督促武钢公司整体保护与再利用汉阳铁厂，建设“一馆两园”。万科聘请了世界著名设计师丹尼尔•李布斯金设计新的工业博物馆，原计划 2011 年建成开馆。 但是，博物馆开工后万科希望通过收购土地获得正式再利用的权利，并且出具了规划方案，方案体现了万科名曰“保护”实则“开发”的目的。
事实是，万科意欲收购土地并开发的目的并未达成，武钢公司继续采用低效率再利用的方式，将工业遗产的建筑(特别是临街部分)租给物流公司，而内部的高大厂房作为仓库使用。博物馆的建设成为了这个博弈过程的“见证者”，不仅新馆主体拖延至 2014 年才建成，并且万科停止后续投资致使停工达三年。至 2018 年，在政府部门的督促下，万科才不得已完成投资并正式开馆。
这个过程中，主要是武钢公司与万科的博弈。万科作为强势的参与主体，掌握绝对的投资优势，武钢公司虽然拥有汉阳铁厂的土地使用权，但是没有实施的能力和意愿。汉阳铁厂的保护与再利用不免被第三方企业牵着鼻子走，陷入被动的局面。并且，在两者博弈的过程中，政府也收紧汉阳铁厂片区保护与再利用的相关政策，权衡利弊下武钢公司选择继续维持非正式更新的局面亦是聊胜于无的最佳选择。
至此，经过多方利益相关者的多轮博弈，汉阳铁厂陷入了非合作博弈的局面。无论是政府、工业遗产产权人还是第三方企业都暂时停止“出牌”，整体保护与再利用的实施过程也随即停止，汉阳铁厂工业遗存的整体性暂时得以保留。
2011 年，武汉市文化局关于汉钢工业遗产保护与利用问题给市国土资源和规划局的复函提出挂牌受保护的工业建构筑物有 39 处，划定转炉车间为市级文物保护单位。2013 年武汉市政府批复的《武汉市工业遗产保护与利用规划》将汉阳钢厂列为一级工业遗产，同年批复的《武汉市主城区历史文化与风貌街区体系规划》将汉钢片列为历史风貌街区，未确定片区的详细规划。2017 年，工业和信息化部公布汉阳铁厂为第一批国家工业遗产，并确定了需要保护的核心物项。
武汉总体规划对汉阳铁厂片区进行了用地功能和空间布局的调整。2018 年，汉阳铁厂片区总规将片区进行整体再利用，功能以商业和公共服务为主。但是，2019 年新调整的用地功能，将汉阳铁厂用地空间进行分割，仅对文化建筑保护周围做文化设施规划，其他用地均被不同程度拆分。
