上海解封后，房租不降反升，这是怎么一回事呢?根据《全国租赁市场6月月报》的数据显示，6月份一线城市房租环比下降，只有上海是环比上涨，而且上海的租赁需求热度更是暴涨95%。那一起来看看专家是如何解读的。
从整体市场看，58安居客房产研究院称，二季度由于一线城市受到疫情影响，人口跨域流动受限，租赁市场步入淡季，6月租房市场整体表现平稳。
部分区域房租上涨，一来是季节性的，其次它很快就会回落，而且回落的幅度有可能比往年更严峻。目前并不具备房租上涨的条件，房租受就业市场、个人收入预期影响大。
疫情后，一些租户存在改善租房的需求，暴露出来的社区服务问题、合租问题等会通过换房解决，租房热度提升从而导致部分区域房租上涨。
租房市场消费者结构分化显著，部分消费者能实现改善租房的需求，但在失业率抬升的背景下，年轻人的支付能力下降，房租消费也会随之降级。
租赁高峰期主要是农历新年后和六七月的毕业季两段时间，上海房租上涨有季节性因素，加上4月、5月封控产生的租房需求积累，解封后需求端回升明显。
从住房的供需关系来看，一线城市“缺房”情况长期存在。今年高校毕业生首次突破千万规模，其中上海市高校毕业生共22.7万人，较去年增加2万人，增量为5年来最多。上海市也在通过放宽落户限制等方式“抢人”，作为特大城市，对年轻人的吸引力仍然存在。
房租上涨与房价有关。上海房价在前几年涨幅较大，新购房的房东为了维持租金回报率，会选择提高租金。
从动机上来讲，由于疫情影响签约，中介、二房东可能有涨价补偿的心理。但是否能实现涨价，取决于消费者买不买单。
决定房租变化的根本仍然是供需问题。总体来看一线城市的租赁市场依然呈现供小于求的态势，不同区域之间的差异较大，尤其是CBD周边以及外围轨道站点附近的需求明显大于供给，部分郊远区域则会呈现相反情况。
供应不足的情况仍然存在，由于长租公寓利润微薄，扩张缓慢，市面上长租公寓产品相对较少。
2017年开始，长租公寓爆雷事件频发，2020年蛋壳公寓爆雷影响广泛。资本进入长租市场后，为快速扩张，一些运营方采用了“长收短付”“租金贷”等金融杠杆，酿下危机。此后，长租公寓租金贷纳入监管，融资途径受到限制。
长租公寓市场发展这两年相对缓慢，尤其是各地政府加强对租赁机构的资金监管后，长租公寓的无序扩张现象已经得到有效控制，资本市场对于长租公寓也更为谨慎，长租公寓的融资门槛同步提升明显。另一方面，各地不断出台租赁相关法规，尤其是限制“N+1”对长租公寓的影响较为明显，部分法规较严城市的长租公寓市场面临萎缩状态。
由于疫情反复，导致保障性租赁住房开工建设推迟，一些市场化的长租房装修、挂牌出租也有所延迟。
保障性租赁住房推进节奏相对较慢，尤其是2022年不少城市的土地供给中，保障性租赁配建的情况有所减少。预计在商品房交易市场恢复稳定后，会加快租赁房源的建设节奏。
保障性租赁住房可以由市场主体参与投资，市场化长租公寓也可以申请纳入保障性租赁住房管理。以上海为例，上海市政府会邀请市场上的8~10个评估公司，综合考虑房源品相、家具配套等情况对保障性租赁住房进行评估定价，如果定价连前期的装修和改造成本都收不回的话，政府部门也会再给一些支持。只要管理科学，相信非常多的资本愿意进入这个市场。
