武汉市最新发布的物业服务管理实施细则中公布了一系列对业主有保障的合法权益，小区里面经常会有业主投诉物业乱收费，收费过高，物业不作为等等行为，还有很多小区捆绑销售停车位，因为某种原因私自给业主断水断电等等一些让人恼火的问题，那么在今年8月将开始实施的最新物业收费管理细则中这些问题都会得到解决，那么具体的实施内容我们一起来了解一下。
前期物业服务指的是在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务企业。在以往实际操作过程中，由于业主无法参与前期物业选聘，前期物业费存在“任性定价”情况频现。
“任性定价”往往会导致出现“高价物业费”。很多前期物业都是建设单位旗下的子公司，考虑到业主大会成立后调高物业费难度很大，建设单位就会在引入前期物业定价时，一起打“提前量”，直接定“高价物业费”，由此引发纠纷。
6月26日，武汉市发展改革委和市房管局联合公布了《武汉市物业服务收费管理实施细则》，与以往最大不同的是，前期物业费实行政府指导价。
收费标准由价格主管部门会同同级房屋主管部门制定。通过制定基准收费标准和浮动幅度，划定合理区间对住宅前期物业服务收费作出规定。
价格主管部门会同同级房屋主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布，物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。
实施细则》说明，实施自行管理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照细则相关规定执行。
《实施细则》明确，武汉市中心城区住宅前期物业服务费实行分等级定价，共分5个等级。实行一费制，把小区共用电梯、照明等公共设施设备运行收取的能耗费用纳入物业服务费中一并收取，不再另行收取其他公摊费用。通过简化收费方式，防止乱立名目重复收费，减少物业服务涉费纠纷，进一步鼓励物业服务主体加强内部管理，提高服务质量。
《实施细则》要求，建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并向辖区价格主管部门报送物业服务合同。
据了解，当住宅区成立业主大会后，其物业服务收费不作为前期物业实行政府指导价管理，实行市场调节价，由业主大会与物业服务主体依据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等情况直接通过市场竞争协商定价。
实施细则》要求，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业费，由建设单位承担，房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。
物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意，未成立业主大会的经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的“双过半”多数业主同意。征求意见前，应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于15日。
物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业费等理由，减少服务内容，降低服务质量，终端或以限时限量等办法变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。
《实施细则》规定，物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。未成立业主大会的，应在前期物业服务合同中约定，并按合同约定执行。
商品房销售前，应当制定车库(位)租售方案，并在销售场所醒目位置进行公示，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库(位)。
针对当前一些小区出现保证金标准和退还纠纷，《实施细则》明确，由物业服务主体与业主协商或业主大会制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行具体规定。
装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，清运费由双方协商约定。
住宅区实行出入证(卡)管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置，每户人员出入证(卡)不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按照公示标准收取制作成本费。
